界面新闻记者 |王婷婷

界面新闻编辑 |李慎

凌祁，这位刚晋升为华东集群总经理的地产界新锐，在上海地产圈的首次亮相，便以“拿地”这一关键动作，宣告了其雄心壮志。

自2025年起，厦门国资建发房产在多个一线城市如北京、成都、杭州、重庆等地，接连斩获“地王”项目，这无疑给凌祁带来了巨大的压力，他所负责的片区业绩平平，尤其是备受瞩目的上海市场，至今颗粒无收。

6月份，这一僵局终于被打破。

建发房产以“凶猛”的姿态，一次性投入上百亿巨资，将上海核心区的4幅地块全部收入囊中，更值得一提的是，建发此次拿地并非以高溢价的方式，而是通过协议收购，巧妙地绕过了激烈的公开竞拍环节。

据公开资料显示，建发近期以123.5亿元巨资，成功获取了上海虹口北外滩山寿里片区和新江湾别墅地块的开发权，山寿里片区作为海派文化的发源地，将保留历史建筑群并进行保护性开发，打造成为连接北外滩与外滩的重要文化商业节点。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受界面新闻采访时表示，旧改和城市更新是房企长远发展的关键突破口，建发此次“曲线”拿地，不仅积累了丰富的旧改项目经验，也提升了自身的能力门槛，为未来在地块遴选环节赢得了更多优势。

“不过，这类项目通常较为复杂，需要制定多种方案，且旧改成本不低，开发周期也较长，如何做好项目，打造亮点，将直接影响未来是否有更多的拿地机会?！?#21346;文曦补充道。

豪掷123.5亿拿下4幅地，对建发房产在上海乃至全国的布局有着怎样的重要意义？土拍市场竞争激烈，建发房产如何确保项目的盈利空间，后续产品有何计划？面对界面新闻的相关问询，建发房产表示不便回复。

新官上任，曲线破局

在上海土拍市场“陪跑”多次的建发，终于以一种特殊的方式回归。

6月10日，建发股份发布公告称，旗下子公司建发国际集团下属公司通过上海联交所竞拍，成功取得上海虹口城市更新建设有限公司所持有的上海弘寿里企业发展有限公司100%股权，以及上海城市更新建设有限公司持有的上海新江湾企业发展有限公司100%股权，从而获取上海市4幅地块。

上海弘寿里持有的资产包括位于上海市虹口区北外滩地区3幅地块，上海新江湾持有的资产则是1宗位于上海市杨浦区新江湾社区的地块，4幅地块总建筑面积达到21.55万平方米，总交易金额达到123.5亿元。

对于地块后续的发展，建发股份在公告中表示，未来不排除就该项目引入合作方的可能。“由于项目开发过程存在各种不确定性，上述关于交易提及的数据可能与公司未来在定期报告中披露的数据存在差异，以定期报告为准。”

近两年来，建发在上海土地市场的公开竞拍中屡屡受挫，这既是因为上海作为开发商必争之地，土拍市场的竞争尤为激烈，在一众实力雄厚的央国企中，建发并不占优势；同时也与建发在前几年四处攻城略地后选择主动“降速”有关，失去了不少在上海的拓展机会。

以2024年为例，建发在其业绩重镇上海几乎面临“失守”，尤其是在去年上海前六批次的土地拍卖中，建发“颗粒无收”，当时建发一名投拓人士向界面新闻表示，公司对利润率有要求，直到上海土拍恢复“价高者得”，建发才通过联合体形式拿下两块地。

但在2024年以前，建发对在上海拿地的态度还是“越多越好”，几乎每场土拍都有建发的身影，据不完全统计，2023年建发在上海共拿下4宗地块，拿地权益金额接近90亿元；2022年，建发在上海也拿下了5宗地，拿地权益金额约107亿元。

没有粮草，就会掉下牌桌，建发开始着急了。

建发开始从“人”上做文章，2025年开年，建发就进行大面积管理层调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁，华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北，上海长期是华东集群的业绩贡献率第一的城市。

在调任华东集群总经理之前，凌祁曾担任海西集群总经理，业务包括大本营厦门、福州、泉莆、漳龙以及川渝、长沙、广州、南宁等城市，在建发内部，凌祁属于稳健派管理者，注重风险控制。

凌祁的上任，也成为建发上海战略改变的关键转折点，很快，新的一年，建发一改2024年在上海谨慎拿地的态度，拿地意愿显著增强，开始积极报名参拍各批次土拍。

只是，拿地需要运气与实力兼具，在今年上海这几批次土拍中，建发要么因实力不足以与其他央国企对抗而放弃，要么就是运气欠缺，最终与心仪地块失之交臂。

比如在今年2月份的土拍中，建发参拍的浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，与招商蛇口、保利发展、中海地产、浦发、华润置地&越秀等对手竞价，最终地块被华润置地&越秀溢价率33%拿下。

但上海作为必争之地，建发不甘心放弃，凌祁更不想轻易认输，凌祁决定“曲线拿地”，通过收购公司股权的方式成功绕开了竞争激烈的公开竞拍环节，一举获得北外滩和新江湾的优质地块。

拿到地了，建发才有可能扭转在上海的困局。

真正的挑战才刚刚开始

此次拿到地仅仅只是建发上海新征程的起点，当关注点从土地竞拍转向项目开发、市场竞争，更大的挑战正摆在凌祁面前：在产品力时代，如何扭转口碑、打造具有市场竞争力的产品，将直接决定建发在上海市场的成败。

建发在上海既经历过高光时刻，也遭遇过信任危机。

2023年，楼市仍处于深度调整期，但建发位于闵行古美的项目备受市场欢迎，吸引上千组购房者排队认筹，当年4月，建发璟院首开512套房源，累计认购2522组，认购率约493%，1046组入围，入围分72分，最终开盘“日光”，成为上海年度红盘之一。

同一年，建发又因建筑品质问题，其位于普陀区的苏河望项目遭500名业主联名投诉，据业主表示，项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。

口碑受损，最直接的影响就是建发在上海其他项目的去化情况，比如今年3月份，建发在上海入市的3个项目建发海阅首府、建发朗玥以及印象青城，都未能达到销售预期，都取消了摇号，目前仍处于在售状态。

随着房地产市场进入存量时代，产品力已成为房企竞争的核心，上海作为全国房地产市场的风向标，更是承载着市场的高期待，开发商往往赢在产品，也输在产品。

这期间，建发在上海的优势渐失，数据显示，2024年建发在上海的合约销售金额和销售面积均大幅下跌，对集团的业绩贡献也从第二降至第三。

随着楼市逐渐回暖，各大房企纷纷加大在沪布局，市场竞争愈发激烈，央国企凭借资金优势和品牌影响力持续扩张，本土房企深耕多年，对本地市场需求的把握更为精准，这些都给建发带来压力。

不仅如此，建发对于2025年的业绩目标很明确，要达到1500亿元，未来2-3年要保持增长，上海作为重要战场之一，绝不能拖后腿。

对于凌祁而言，此次获取的北外滩和新江湾地块，也是建发在上海口碑重建的最佳机会。

虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块，包括hk240B-02、hk241C-01、hk24