界面新闻记者 |王婷婷

房地产行业迎来了民营房企境外债融资的重要突破。

我国知名房企新城控股的母公司——新城发展控股（股票代码：01030.HK）对外公告，成功发行了3亿美元的高级无抵押债券，债券期限为3年，最终利率指导价为11.88%。

此次债券发行所筹集的资金总额约为2.94亿美元，主要用于支持同步进行的要约收购，预计将在2025年6月26日完成债券发行。

业内专家普遍认为，新城控股此次作为近三年来首家重启资本市场融资的民营房企，其成功发行债券被视为民营房企海外融资的重大突破，这不仅有助于提振市场对民营房企的整体信心，也预示着更多优质房企可能重新启动海外融资计划，从而缓解行业面临的流动性压力。

中指研究院企业研究总监刘水指出，当前，只有具备强大实力和稳定发展基础的企业，才能在国际市场成功发行债券，新城控股此次的成功发行，为其他民营房企提供了宝贵的借鉴，有助于改善国际资本市场对民营房企的风险预期，增强行业信心。

新城控股在发行新债的同时，也面临着偿还旧债的压力。

6月12日，新城发展控股再次发布公告，宣布将通过现金方式购买其尚未偿还的2025年到期的4.45%优先票据，未偿还本金金额为3亿美元。

据界面新闻报道，新城控股今年预计还有6亿美元的境外债券将到期，包括新城发展控股7月13日到期的3亿美元债和新城控股10月15日到期的3亿美元债，此次新债的发行，恰好用于覆盖即将到期的旧债。

在5月26日举行的新城控股2024年股东大会上，公司管理层对股东们关心的融资和偿债问题进行了回应。

针对是否发行新的美元债券，公司管理层表示，目前正试探市场水温，若境外投资者认可，公司将把握机会尝试发行；若市场反馈不佳，公司将按照原定计划推进偿债工作?！?亿美元的债券偿还工作，公司已提前做好规划，正在有序推进。”

此次美元债券发行的成本相对较高，利率达到11.88%，远高于今年7月到期的美元债券票据利率的4.45%。

新城控股并非今年首家发行美元债券的房企，今年2月18日，混合所有制房企绿城中国也宣布计划增发本金总额为1.5亿美元的优先票据，并与原有的3.5亿美元票据构成同一系列，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国的融资本金总额达到5亿美元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率为8.258%。

对比绿城中国发行美元债券的利率，新城控股的利率更高。

刘水也指出，从融资成本来看，新城本次美元债券询价区间为11%至13%，在当前环境下偏高，这既源于美元利率的高位运行及美联储的观望态度，也反映了在房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券的风险溢价要求较高。

在他看来，民营房企未来的偿债安排仍存在不确定性，主要压力来自于销售端——核心城市复苏但其他城市压力较大，销售资金的回笼直接影响到偿债能力。

数据显示，今年1月至5月，新城控股累计合同销售金额为88.36亿元，同比下降55.27%；累计合同销售面积为113.86万平方米，同比下降58.40%，仅5月份，新城控股实现合同销售金额约19.73亿元，同比下降51.90%，销售面积约为25.26万平方米，同比下降56.12%。

新城控股表示，公司有信心偿还高成本的美元债券，6月12日上午，新城发展控股召开了面向机构投资者的电话会议。

新城发展控股董事会秘书张宛玲表示，公司偿债能力强劲，2024年租金收入对利息的覆盖倍数为3.93倍，公司拥有未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角地区，租金收入超过17亿元；已抵押商场规模达1025亿元，抵押率为43%。

“对于7月到期的美元债券偿付，我们已经做好了充分准备，即使不发新债，我们也有自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰也表示。

至于“借新还旧”的原因，张宛玲认为，这是出于公司保留境内现金、维护融资渠道的考虑，是对今年到期的6亿美元债券进行全面解决方案的通盘考量。

总体来看，新城发展控股作为纯民营房企成功发行美元债券，具有极强的标志性意义。

近年来，随着房地产行业的深度调整，民营房企的融资难度不断加大，境外债券发行规模也大幅缩减。

预计到2025年，房企融资仍将呈现收缩态势，据统计，今年前4月，房企融资规模为1090亿元，同比下降34%，2月和4月的融资规模为过去一年中的最低和次低。

业内普遍认为，新城控股此次融资成功不仅为自身补充了流动性，更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度，预计未来将有更多财务状况健康、运营稳健的房企重启境外融资。